Vendre ou acheter un immeuble à revenus en estrie : évaluer la rentabilité d’un multilogement
Depuis les débuts de la pandémie, l’univers de l’immobilier évolue à une rapidité exponentielle. L’effervescence du marché a chamboulé les attentes de plusieurs et esquivé les prévisions des experts. Selon le baromètre du marché immobilier résidentiel, le marché du multi-logements à Sherbrooke (région métropolitaine) au cours du 1er trimestre de 2022 appartenait toujours aux vendeurs. On observait d’ailleurs une hausse du prix médian de 57 % depuis les 5 dernières années[2]… 2020-2022 ayant largement contribué à cet écart !
Si vous songez à vendre votre immeuble à revenu dans la région de Sherbrooke ou à en acheter un, l’importance de bien évaluer la rentabilité du bâtiment est cruciale. Cet article présente les éléments clés d’une analyse efficace de rentabilité d’un multiplex.
Dressez un portrait des revenus et des dépenses
On ne vous apprend rien : la première étape pour dresser un portrait de la rentabilité d’un immeuble à revenus est de considérer toutes ses sources de revenus et de dépenses.
Les dépenses peuvent inclure :
- Vos versements hypothécaires;
- Les frais d’électricité;
- Les frais d’entretien (tonte de gazon, déneigement, rénovations, améliorations…);
- Les taxes municipales;
- L’impôt foncier;
- Les imprévus (bris, rénovation urgente, appartement vacant…);
- Les frais d’un gestionnaire externe;
- Et plus.
Les revenus d’immeubles locatifs sont essentiellement constitués des loyers versés par les locataires.
Calculez le rendement d’un immeuble à logements à l’aide de différentes formules
Avant tout, mentionnons qu’évaluer la rentabilité d’un immeuble à revenus va plus loin que le simple calcul des revenus et des dépenses. Étant donné qu’il s’agit d’un investissement à long terme, plusieurs facteurs complémentaires doivent être considérés, car ils influenceront sa valeur :
- L’état actuel de l’immeuble;
- La demande pour le secteur;
- Votre mise de fond;
- Le taux de location;
- Et bien d’autres facteurs.
Il existe toutefois plusieurs formules permettant de calculer la rentabilité d’un immeuble et d’obtenir un portrait plus global de la situation. Comme l’indique cet article de la Banque Nationale, on compte le coefficient de couverture de dette (CCD) – qui soustrait les dépenses aux revenus-, le multiplicateur de revenus bruts (MRB) et le taux global d’actualisation (TGA).
Connaissez-vous la règle de 72 ? Il s’agit d’une méthode simple utilisée dans divers contextes pour connaître le nombre d’années qu’il faudra à votre investissement initial pour doubler en valeur, en fonction du taux d’intérêt en vigueur. Il vous suffit de diviser le montant de votre investissement par le taux d’intérêt.
Le résultat = le nombre approximatif d’années nécessaires pour que la valeur de votre argent double. Lorsqu’elle est utilisée en tenant compte des autres facteurs influençant la rentabilité d’un immeuble locatif, la règle de 72 vous apportera une autre perspective pour alimenter votre réflexion.
Comparez la valeur marchande à la valeur économique de l’immeuble à revenus
Même l’approche optimale est de faire appel aux services d’un expert spécialisé en immobilier locatif pour vous aider à évaluer la rentabilité d’un immeuble à revenus, il sera utile de connaître la différence entre la valeur marchande et la valeur économique d’un immeuble locatif.
La valeur marchande est la valeur qu’un acheteur est prêt à payer aujourd’hui pour l’immeuble. Elle dépend de plusieurs facteurs, dont le secteur et l’état du marché.
Le calcul de la valeur économique se fait quant à lui en fonction des revenus que l’immeuble rapporte, selon des paramètres bancaires conservateurs.
Évaluez les risques
Tous les projets immobiliers comportent des risques. Bien que difficiles à chiffrer, ces risques doivent être identifiés et pris en compte lors de votre analyse de rentabilité afin de vous assurer d’avoir un portrait global de la situation.
Faites appel à un expert pour un maximum de gain
Lorsque vous aurez dressé un portrait des revenus et des dépenses, calculé le rendement de l’immeuble locatif, comparé sa valeur marchande à sa valeur économique et évalué les risques avec l’aide d’un courtier immobilier spécialisé en transactions multi-logements, vous serez prêt à vous lancer dans votre projet immobilier en optimisant vos chances d’en tirer profit.
Pour bénéficier de connaissances approfondies du marché de l’immobilier locatif en Estrie, de l’expertise de spécialistes, de la synergie d’une équipe expérimentée et d’une approche centrée sur vos intérêts, contactez-nous : Obtenez une évaluation gratuite de la valeur marchande de votre immeuble à revenus !
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Références :
[1] APCIQ (Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec).
[2] FSMI, Fenêtre sur le marché immobilier : Baromètre de l’APCIQ
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